Kürzlich wurden die neuen Faktoren zur Immobilienbewertung für erbschaft- und schenkungssteuerliche Zwecke für den Veranlagungszeitraum 2024 bekannt gegeben. Dabei gab es folgende Änderungen beim ...
- Sachwertverfahren
Der Baupreisindex für Wohngebäude stieg von 164,0 auf 177,9
Für Nichtwohngebäude stieg der Baupreisindex von 166,9 auf 181,3
- Ertragswertverfahren für Wohnnutzung
Für die Berechnung der Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten im Ertragswertverfahren ist für Bewertungen ist der Verbraucherpreisindex für das Kalenderjahr 2024 mit 117,8 festgesetzt worden.
- Bodenrichtwert
Die Bodenrichtwerte für erbschaft- und schenkungssteuerliche Zwecke werden zum 01.01.2024 festgesetzt. Diese sind für die Bewertung in den Jahren 2024 und 2025 anzusetzen. Erfahrungsgemäß liegen diese Werte erst ab Mai – Juni 2024 vor. Aufgrund der rückläufigen Entwicklung am Immobilienmarkt seit dem letzten Bewertungsstichtag 01.01.2022 ist mit einem Rückgang der Bodenrichtwerte in einer Größenordnung von 10% - 15% zu rechnen.
Welche Auswirkungen sich aus den veränderten Bewertungsfaktoren ergeben zeigen wir Ihnen anhand nachfolgender Fallbeispiel aus der Beratungspraxis auf.
Auf einem Grundstück mit einer Größe von 1.027m² steht ein Zweifamilienhaus und ein Dreifamilienhaus. Da für das Zweifamilienhaus kein Vergleichswert vorliegt, erfolgt die Bewertung im Sachwertverfahren. Das Dreifamilienhaus ist gem. § 182 Abs. 3 BewG im Ertragswertverfahren zu bewerten.
Beispiel 1: Zweifamilienhaus
Jahr der Bezugsfertigkeit: 2018
Bruttogrundfläche 520,8m²
Anteilige Grundstücksgröße 415 m²
Bodenrichtwert 2022 580 €/m²
Angenommener Bodenrichtwert 2024 522 €/m²
Annahme 10% Rückgang
Objektart Freistehendes Ein- Zweifamilienhaus
Ausstattung mittel
Dachgeschoss nicht ausgebaut
Obergeschoss vorhanden
Keller vorhanden
Steuerwert bis 31.12.2023 1.104.059 €
Steuerwert ab 01.01.2024 1.139.644 €
Steuerwerte vor Privilegierung
Beispiel 2: Dreifamilienhaus (Ertragswertverfahren)
Jahr der Bezugsfertigkeit: 1957
Wohnnutzfläche 350²
Anteilige Grundstücksgröße 612 m²
Bodenrichtwert 2022 580 €/m²
Angenommener Bodenrichtwert 2024 522 €/m²
Annahme 10% Rückgang
Gebäudeklasse Mehrfamilienhaus mit bis zu 6 Wohneinheiten
Anzahl Wohnungen 3
Anzahl Garagen 4
Rohertrag 23.640 €
Steuerwert bis 31.12.2023 427.470 €
Steuerwert ab 01.01.2024 408.127 €
Steuerwerte vor Privilegierung
Fazit
Das Beispiel verdeutlicht, dass in Bezug auf die Bewertung für erbschaft- und schenkungssteuerliche Zwecke von Immobilien die tatsächliche Wertentwicklung am Markt nicht widergespiegelt wird. Beim Ertragswertverfahren führt die gestiegene Inflation zu höheren Werten beim rückläufigen Immobilienmarkt, beim Ertragswertverfahren zu etwas niedrigeren Werten. Mit FINESS lässt sich die Bewertung schnell durchführen. Nahezu allen Immobilienbesitzer haben auf Grund der Grunderwerbsteuererklärung alle bewertungsrelevanten Parameter zur Hand. Nutzen Sie die Möglichkeiten, die FINESS Ihnen bietet.